Editorial: Moratorium Perumahan Tanpa Ujung, Solusi Parsial yang Menyisakan Masalah Tata Ruang
KUNINGANSATU.COM,- Pembangunan perumahan di Kabupaten Kuningan dalam beberapa tahun terakhir tumbuh pesat, terutama di Kecamatan Kuningan dan Kecamatan Cigugur. Laju pertumbuhan ini didorong oleh kebutuhan nyata masyarakat akan hunian sekaligus minat pengembang yang melihat kawasan inti kota sebagai lahan strategis.
Namun, derasnya pembangunan tersebut juga memunculkan masalah serius yakni berkurangnya ruang terbuka, tekanan terhadap infrastruktur, hingga risiko lingkungan yang kian terasa.Sebagai jawaban, pemerintah daerah mengeluarkan kebijakan moratorium pembangunan perumahan di dua kecamatan inti sejak 31 Oktober 2022. Melalui Surat Edaran Bupati Nomor 650/1269/DPUPR, izin pembangunan perumahan baru dihentikan sementara dengan dalih menjaga keseimbangan tata ruang.
Sekilas, kebijakan ini tampak berpihak pada kepentingan jangka panjang yakni mencegah kawasan perkotaan dari ledakan pembangunan yang tidak terkendali.Namun setelah hampir tiga tahun berjalan, kebijakan ini lebih banyak menyisakan pertanyaan ketimbang jawaban. Alih-alih menyelesaikan masalah tata ruang, moratorium justru membuka kontradiksi baru dimana pusat kota memang terkendali, tetapi pembangunan bergeser ke pinggiran tanpa aturan yang jelas. Sampai kapan rakyat harus menanggung ketidakpastian ini?
Moratorium dan Kontradiksi Regulasi
Kebijakan moratorium pembangunan perumahan di Kecamatan Kuningan dan Kecamatan Cigugur sejak 31 Oktober 2022 lahir sebagai reaksi cepat atas derasnya pembangunan di dua kecamatan inti. Niat awalnya jelas untuk meredam kepadatan kota yang sudah menekan ruang terbuka dan infrastruktur. Namun langkah ini sejak awal tampak terburu-buru karena tidak dibarengi dengan regulasi yang lebih permanen, seperti revisi RTRW maupun RDTR.
Secara hukum, tata ruang daerah seharusnya tunduk pada Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Instrumen hukum utama dalam skala kabupaten adalah RTRW yang berfungsi sebagai panduan dan dasar penerbitan izin. Ketika moratorium hanya dituangkan dalam surat edaran, kekuatan hukumnya lemah dan rawan diperdebatkan. Apakah pemerintah berani menggantung kebutuhan rakyat hanya dengan secarik surat edaran?
Lebih jauh, moratorium juga bertentangan dengan kewajiban pemerintah daerah dalam UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang menegaskan peran pemerintah daerah menyediakan hunian layak bagi masyarakat. Menahan izin di pusat kota tanpa menawarkan solusi alternatif sama saja dengan menutup mata terhadap hak dasar masyarakat. Pemerintah seakan berkata “Tunggu saja, entah sampai kapan.”
Selain itu, kebijakan ini juga tidak sejalan dengan arah kebijakan nasional. Pemerintah pusat melalui Kementerian PUPR gencar menjalankan program 3 Juta Rumah untuk mengatasi backlog perumahan. Namun di Kuningan, moratorium malah menjadi penghalang distribusi pembangunan yang seimbang. Bukankah ini ironis? Ketika pusat berlari, daerah justru berhenti.Dengan demikian, sejak awal moratorium ini telah menimbulkan benturan antara regulasi nasional dan kebutuhan daerah.
Alih-alih menjadi solusi tata ruang, moratorium justru membuka celah kontradiksi yang semakin menganga yakni legalitas yang lemah, kebutuhan rakyat yang terabaikan, dan arah pembangunan yang kian tidak pasti.
Kebutuhan Nyata vs Kekosongan Kebijakan
Realitas di lapangan menunjukkan bahwa kebutuhan rumah tidak bisa ditahan hanya dengan surat edaran moratorium. Data nasional menyebut backlog perumahan mencapai lebih dari 12 juta unit, dan Kuningan tentu menjadi bagian dari persoalan tersebut. Ketika izin di pusat kota dihentikan, masyarakat otomatis mencari rumah di kawasan pinggiran.
Permintaan ini kemudian ditangkap pengembang, yang berbondong-bondong mengalihkan proyek ke kecamatan sekitar.Fenomena ini menciptakan paradoks baru. Sementara pusat kota “dijaga” dari ledakan pembangunan, kawasan pinggiran seperti Jalaksana, Garawangi, dan Mandirancan justru tertekan oleh konversi lahan pertanian. Bukankah ini sama saja memindahkan masalah, bukan menyelesaikannya? Pemerintah harus menjawab, apakah menyelamatkan kota berarti mengorbankan desa?
Kekosongan kepastian hukum memperparah situasi. Sejak 2022, tidak ada regulasi lanjutan yang memberikan arah jelas. Tanpa Peraturan Bupati atau Perda, moratorium hanyalah “penundaan” tanpa masa depan. Ketidakpastian ini berbahaya, karena bisa menimbulkan celah penyalahgunaan izin, praktik informal di lapangan, atau bahkan konflik hukum antara pengembang dan pemerintah.
Apakah ini yang disebut kepastian hukum?Bagi masyarakat, situasi ini menghadirkan dilema ganda. Di satu sisi, rumah di pusat kota sulit diakses karena terhenti oleh moratorium. Di sisi lain, rumah di pinggiran makin jauh dari fasilitas dasar dan rawan problem lingkungan. Apakah rakyat harus terus memilih antara hunian yang tidak ada atau hunian yang tidak layak?
Arah Solusi Tata Ruang yang Komprehensif
Jalan keluar dari kebuntuan ini seharusnya bukan sekadar membiarkan ataumalah memperpanjang moratorium, melainkan membenahi tata ruang secara menyeluruh. Langkah pertama adalah melakukan revisi RTRW dan RDTR agar sesuai dengan perkembangan terkini. Di dalamnya, harus ada skema zonasi ketat yang melindungi lahan pertanian, mengatur kawasan hunian, dan memetakan risiko lingkungan.
Regulasi ini akan menjadi dasar legal yang jauh lebih kuat dibanding sekadar surat edaran.Langkah kedua adalah menggeser paradigma pembangunan perumahan dari horizontal ke vertikal. Pemerintah daerah harus mendorong pembangunan hunian vertikal di pusat kota, seperti rumah susun sederhana sewa/milik (rusunawa/rusunami), untuk memenuhi kebutuhan rumah tanpa harus memperluas ke lahan pertanian. Jika kota-kota lain bisa melakukannya, mengapa Kuningan terus terjebak dalam pola lama?Ketiga, Pemkab dapat menerapkan pola selektivitas izin.
Artinya, izin hanya dikeluarkan untuk pengembangan perumahan yang sudah ada, misalnya tahap lanjutan di kawasan hunian dengan infrastruktur dasar memadai. Sebaliknya, izin untuk membuka perumahan baru harus dibekukan sampai ada kepastian tata ruang. Dengan cara ini, pemerintah tetap mengakomodasi kebutuhan mendesak masyarakat tanpa menambah kawasan semrawut.Keempat, pemerintah juga harus menutup pintu bagi pengembang nakal.
Selama ini, banyak pengembang hanya mengejar keuntungan cepat tanpa membangun fasilitas dasar yang layak mulai dari drainase, akses jalan, hingga ruang terbuka hijau. Pola seperti ini tidak boleh lagi diberi ruang. Pertanyaannya, beranikah Pemkab bersikap tegas? Atau justru akan terus tunduk pada tekanan pengembang?Akhirnya, solusi komprehensif membutuhkan kombinasi kebijakan yang tegas, regulasi yang kuat, dan pengawasan yang konsisten.
Tanpa itu, moratorium hanya akan menjadi kebijakan setengah hati yang gagal menjawab tantangan. Editorial ini menegaskan bahwa Pemkab Kuningan harus segera keluar dari jebakan kebijakan parsial. Jika tidak, daerah ini hanya akan mewariskan paradoks tata ruang kota inti yang stagnan, pinggiran yang semrawut, dan masyarakat yang menanggung akibat dari kebijakan tanpa arah.
Tinggalkan Balasan
